Cuando terminas de pagar una hipoteca, aparece una duda bastante habitual: ¿ya está todo hecho o todavía queda algún trámite pendiente? Y aquí viene el matiz importante: una cosa es no deber dinero al banco y otra distinta es que esa carga desaparezca del Registro de la Propiedad.
En este artículo vamos a ver qué es la cancelación registral de una hipoteca, cuándo conviene hacerla, cómo funciona el trámite y quién suele pagarla en una compraventa.
Vamos allá.
Qué es la cancelación registral de una hipoteca
➡️ La cancelación registral de una hipoteca es el trámite que sirve para borrar del Registro de la Propiedad la carga hipotecaria de una vivienda. Aunque hayas pagado toda la deuda con el banco, el préstamo puede seguir apareciendo inscrito hasta que se haga este trámite.
En otras palabras: puedes no deber ni un euro al banco y, aun así, que tu vivienda siga apareciendo con una carga. Por eso hay que diferenciar dos cosas que suelen confundirse mucho: cancelar la deuda y cancelar la carga registral.
Cuándo hay que hacer la cancelación registral de una hipoteca
👉🏽 Normalmente hay que hacer la cancelación registral cuando necesitas que la vivienda aparezca libre de cargas. Por ejemplo, si vas a venderla, cambiar la hipoteca de banco o pedir una nueva sobre ese mismo inmueble.
1️⃣ El caso más claro es la venta. Si la hipoteca sigue apareciendo en el Registro, aunque ya esté pagada, el comprador va a querer que esa carga desaparezca. Y si el comprador compra con préstamo hipotecario, su banco también lo va a exigir.
2️⃣ Lo mismo ocurre si quieres cambiar el préstamo hipotecario de un banco a otro. La nueva entidad no va a inscribir una nueva hipoteca sin asegurarse antes de que la anterior queda correctamente cancelada.
3️⃣ También puede pasar si quieres rehipotecar una vivienda, por ejemplo, para pedir financiación para una reforma. Aunque la hipoteca anterior esté a cero, si nunca se hizo el trámite, la carga seguirá apareciendo.
Ahora bien, si ya has terminado de pagar la hipoteca y no vas a vender, cambiar de banco ni rehipotecar, normalmente no hay una urgencia real. Puedes hacer el trámite por tranquilidad, pero no porque mañana vaya a pasar algo.
Y si han pasado 20 años desde que no hay deuda vigente, puede que ya no tenga sentido asumir el trámite de la misma forma, porque ha prescrito. En estos casos conviene revisarlo antes de pagar un trámite que quizá podrías evitar.
👉🏽 La idea práctica es sencilla: si necesitas que la vivienda aparezca libre de cargas, toca tramitarla. Si no la necesitas, probablemente pueda esperar.
🏠 Puedes esperar si:
- Ya has pagado la hipoteca.
- Vas a seguir viviendo en la vivienda.
- No vas a vender.
- No vas a cambiar la hipoteca de banco.
- No necesitas pedir nueva financiación sobre el inmueble.
📝 Conviene tramitarlo si:
- Vas a vender la vivienda.
- El comprador compra con hipoteca.
- Vas a cambiar tu financiación a otro banco.
- Quieres rehipotecar la vivienda para una reforma u otra necesidad.
📝 Cómo hacer la cancelación registral paso a paso
El trámite no es complicado, pero conviene hacerlo en orden. La clave está en saber si la hipoteca ya está pagada o si todavía queda deuda pendiente el día de la compraventa (en caso de venta), porque el certificado que vas a necesitar no será el mismo.
1️⃣ Pedir el certificado al banco
Si el préstamo ya está pagado, tienes que solicitar el certificado de deuda cero. Este documento acredita que no queda deuda pendiente con el banco y la entidad debe entregártelo de forma gratuita.
Si, en cambio, vas a vender la vivienda y todavía queda deuda por pagar, lo que se suele pedir es un certificado de deuda pendiente a fecha de firma. Así se sabe qué importe exacto habrá que entregar al banco el día de la compraventa.
2️⃣ Firmar la cancelación en notaría
Con el certificado, el siguiente paso es acudir a la notaría para firmar la escritura de cancelación. Así se formaliza que ese préstamo ya no tiene deuda pendiente y que puede iniciarse el trámite para borrar la carga del Registro.
Aquí conviene tener claro otro punto: la entidad no debería cobrarte por la firma del trámite ni por el desplazamiento a la notaría. Otra cosa distinta son los gastos propios de notaría, Registro o gestoría si decides delegar el trámite.
3️⃣ Presentar el modelo 600
Después de firmar en notaría, hay que presentar el modelo 600 de Actos Jurídicos Documentados en la delegación de la comunidad autónoma correspondiente. Este paso es obligatorio, y está exento de pago.
Una vez presentado, necesitarás el justificante del modelo 600 para poder continuar con el último paso.
4️⃣ Llevar la documentación al Registro
Por último, se presenta la escritura, el certificado y el justificante del modelo 600 en el Registro de la Propiedad. Una vez tramitado, el crédito hipotecario dejará de aparecer como carga sobre la vivienda.
También puedes hacer este trámite por tu cuenta o dejarlo en manos de una gestoría.
Cuánto cuesta cancelar registralmente un préstamo hipotecario
No hay un coste igual para todo el mundo. Depende de si haces el trámite por tu cuenta o con gestoría, y de los gastos de notaría y Registro que correspondan en cada caso.
Lo que sí conviene tener claro es esto: el certificado de deuda cero debe ser gratuito y el modelo 600 está exento de pago, aunque hay que presentarlo. Y si hay provisión de fondos, revisa la liquidación final, porque puede sobrar dinero.
| Concepto | Coste aproximado | ¿Obligatorio? |
|---|---|---|
| Certificado de deuda cero | Habitualmente gratuito | ✅ Sí |
| Notaría | 90 € – 250 €* | ✅ Sí |
| Registro de la Propiedad | 20 € – 100 €* | ✅ Sí |
| Modelo 600 | Exento, pero debe presentarse | ✅ Sí |
| Gestoría | 150 € – 400 €* | ❌ No |
| ⚠️ Importante: los importes pueden variar según la operación y la provincia. | ||
🤔 Quién paga la cancelación registral de la hipoteca
👉🏽 En una compraventa, lo habitual es que la cancelación registral la pague la parte vendedora. Tiene sentido: si vendes una vivienda, lo normal es entregarla libre de cargas, y esa hipoteca inscrita viene de tu operación anterior.
Ahora bien, como casi todo en una compraventa, se puede negociar. Comprador y vendedor pueden pactar otra cosa, ajustar el precio o acordar quién asume determinados gastos. Pero si no se pacta nada raro, lo habitual es que este coste salga del lado del vendedor.
El lío suele aparecer el día de la firma, porque muchas veces el vendedor no recibe exactamente el importe que esperaba.
⚠️ Si hay una hipoteca pendiente o una provisión de fondos para cancelar registralmente, esa cantidad puede descontarse del dinero que iba a cobrar. Y ahí conviene tenerlo claro antes de sentarse en la notaría, para que nadie se lleve una sorpresa.
Ejemplo práctico de una compraventa con financiación hipotecaria pendiente y cancelación registral
Vamos a verlo con números, porque es donde normalmente se entiende bien.
Ejemplo:
Imagina una compraventa de 100.000 €. La parte vendedora todavía tiene una financiación hipotecaria pendiente de 20.000 €, así que podría pensar: “vale, vendo por 100.000 €, pago los 20.000 € que debo y me quedo con 80.000 €”.
Pero en la firma no siempre se hace así de limpio.
Lo habitual es que una parte del dinero vaya directamente al banco para cancelar la deuda pendiente. Es decir, se prepararía un pago de unos 20.000 € a favor del banco del vendedor. Y si hay algún importe adicional por intereses, ajuste de fecha o cancelación, habría que sumarlo.
Después quedaría el resto para la parte vendedora. Pero aquí aparece el segundo punto importante: la provisión de fondos para la cancelación registral.
Si, por ejemplo, esa provisión es de 1.000 €, el vendedor no recibirá 80.000 €, sino 79.000 €. No porque el comprador pague menos por la vivienda, sino porque esos 1.000 € se retienen para tramitar la cancelación registral del préstamo hipotecario.
Veámoslo más claro:
Ejemplo:
- Precio de venta: 100.000 €
- Deuda pendiente con el banco: 20.000 €
- Importe teórico para el vendedor: 80.000 €
- Provisión de fondos para cancelar registralmente: 1.000 €
- Importe que recibe el vendedor en la firma: 79.000 €
Y aquí es donde uno se puede liar.
El comprador ve que sale dinero de su cuenta y puede pensar que está pagando de más. El vendedor ve que cobra menos de lo esperado y puede pensar que le falta dinero. Pero en realidad lo que ocurre es que el pago se está ordenando: una parte cancela la deuda, otra parte cubre el trámite registral y el resto llega al vendedor.
Te lo cuento mejor, como siempre, en este video:
⚠️ Y ojo con la provisión de fondos, porque muchas veces se retiene más dinero del que finalmente cuesta el trámite. Si se provisionan 1.000 € y al final sobran 200 € o 300 €, ese sobrante debería volver a quien corresponde, normalmente la parte vendedora.
Por eso conviene dejarlo claro desde el principio y revisar la liquidación final de la gestoría. No tanto por desconfiar, sino para evitar que ese sobrante acabe en la cuenta equivocada y nadie lo reclame.
¿Cuándo merece la pena hacer la cancelación registral de mi hipoteca? ✅
La cancelación registral merece la pena cuando necesitas mover esa vivienda: venderla, cambiar el préstamo de banco o pedir una nueva financiación usando el inmueble como garantía.
Si simplemente has terminado de pagar y vas a seguir viviendo en tu casa, no hay tanta prisa.
Si estás en una compraventa y no tienes claro cómo se va a cancelar la hipoteca, quién paga la provisión o qué importe debería recibir cada parte, desde el Banquero del Pueblo podemos ayudarte a revisar la operación con calma.
La idea no es complicarte más la firma, sino justo lo contrario: que llegues sabiendo qué se paga, quién lo paga y qué tienes que reclamar si sobra dinero después de la cancelación registral.
Preguntas frecuentes sobre la cancelación registral de una hipoteca
¿Cancelar la hipoteca es lo mismo que hacer la cancelación registral?
No. Cancelar la hipoteca puede significar que ya no debes dinero al banco, pero la cancelación registral es el trámite para borrar esa carga del Registro de la Propiedad.
¿Tengo que hacer la cancelación registral si ya he pagado el préstamo hipotecario?
No siempre. Si has terminado de pagar y no vas a vender, cambiar de banco ni rehipotecar la vivienda, normalmente no hay una urgencia real. Otra cosa es que quieras hacerlo por tranquilidad o para dejar la vivienda completamente limpia en el Registro.
¿Quién paga la cancelación registral en una compraventa?
Lo habitual es que la pague la parte vendedora, porque es quien vende una vivienda que tiene una hipoteca inscrita. Aun así, comprador y vendedor pueden pactar otra cosa. Lo importante es dejarlo claro antes de la firma para evitar sorpresas con el precio final, la provisión de fondos o el dinero que recibe cada parte.
¿Qué es el certificado de deuda cero?
El certificado de deuda cero es el documento que acredita que el préstamo ya está totalmente pagado. Se pide al banco con el que tenías la hipoteca y la entidad debe entregarlo de forma gratuita. Este documento se utiliza después para poder firmar la escritura de cancelación en notaría.
¿Qué pasa si vendo una vivienda y todavía queda hipoteca pendiente?
En ese caso, parte del precio de venta se destina a cancelar la deuda con el banco. Para eso se pide un certificado de deuda pendiente a fecha de firma, donde aparece el importe que habrá que pagar ese día. Después, además de cancelar la deuda, habrá que tramitar la cancelación registral para que esa hipoteca deje de aparecer como carga sobre la vivienda.
¿Qué es la provisión de fondos en la cancelación registral?
La provisión de fondos es una cantidad que se retiene para pagar los gastos del trámite, como gestoría, notaría, Registro y demás gestiones necesarias. Si finalmente sobra dinero, ese sobrante debería devolverse a quien corresponda. En una compraventa, conviene revisar bien la liquidación final para asegurarse de que ese dinero vuelve a la cuenta correcta.
